住宅ローンがまだ残っているのですが、家を売ることはできますか？」

2026/08/17

こんにちは、スタウトハウスです。

不動産の売却相談でよくいただくご質問のひとつが、 「住宅ローンがまだ残っているのですが、家を売ることはできますか？」 というものです。

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結論からいうと、 住宅ローンを返済中の家でも売却を進めることは可能です。

ただし、通常の不動産売買では、売却の決済・引渡しに合わせて住宅ローンを完済し、金融機関が設定している「抵当権」を抹消できるようにすることが重要になります。

そもそも「抵当権」とは？

住宅ローンを利用して家を購入すると、多くの場合、その不動産には金融機関の 「抵当権」が設定されています。

抵当権とは簡単にいうと、 住宅ローンの担保として金融機関が不動産に設定する権利 です。

住宅ローンを完済しただけで登記簿上の抵当権が自動的に消えるわけではないため、完済後には抵当権の抹消登記を行います。

住宅ローンが残っている家を売るときの基本的な流れ

住宅ローンが残っているからといって、売却活動を始める前にローンを全部返済しておかなければならない、という意味ではありません。

一般的には、

現在の住宅ローン残高を確認する
不動産がいくらくらいで売れそうか査定する
売却活動を行う
買主様との売買契約を締結する
決済時に売却代金などを利用して住宅ローンを完済する
抵当権の抹消と所有権移転の手続きを行う

という流れで進めるケースが一般的です。

最初に確認したいのは「2つの数字」

住宅ローンが残っている家の売却を考え始めたら、まず確認していただきたいのが次の2つです。

① 現在の住宅ローン残高

まず、 今現在、住宅ローンがいくら残っているのか を確認します。

毎月の返済額だけではなく、売却予定時点での残高や、一括返済する場合の手続き・手数料などについても、借入先の金融機関へ確認しておくと安心です。

② 今の家がいくらくらいで売れそうなのか

次に確認したいのが、 現在の不動産の想定売却価格です。

周辺の成約事例や現在販売されている物件、土地・建物の状態、立地、築年数などから、今の市場でどのくらいの価格が見込めるのかを査定します。

そして、

「住宅ローン残高」と「想定売却価格」

この2つを比べてみることが、売却計画を考える最初の一歩になります。

売却価格の方が住宅ローン残高より高い場合

想定される売却価格が住宅ローン残高を上回っている場合は、売却代金から住宅ローンを完済できる可能性があります。

ただし、ここで注意したいのが 「売却価格＝そのまま手元に残る金額」ではない ということです。

不動産を売却すると、物件や契約内容によって、

仲介手数料
印紙税
抵当権抹消に関する費用
登記に関する費用
住宅ローンの繰上返済に関する手数料
その他、売却に必要となる費用

などが発生する場合があります。

そのため、単純に「売却価格－住宅ローン残高」だけを見るのではなく、 売却にかかる諸費用まで含めて資金計画を確認すること が大切です。

売却価格より住宅ローン残高の方が多い場合は？

では、家を売った金額だけでは住宅ローンを完済できない場合はどうでしょうか。

この状態は一般的に 「オーバーローン」 と呼ばれることがあります。

例えば、売却代金だけではローンを完済できない場合でも、不足分を自己資金などで補うことができ、決済時に住宅ローンを完済できれば、通常の売却を進められる可能性があります。

一方、不足分を用意できず住宅ローンの完済が難しい場合には、通常の売却方法だけでは進められないことがあります。

その場合は、 借入先の金融機関への相談が必要です。

「任意売却」という方法もありますが、通常売却とは異なります

住宅ローンの返済が難しく、売却代金でも住宅ローンを完済できない場合には、金融機関などの同意を得たうえで 「任意売却」 という方法を検討するケースもあります。

任意売却とは、住宅ローンの残債務がある中で、金融機関などの債権者と調整しながら不動産を売却する方法です。

ただし、「ローンより安く売れそうだから任意売却にすればいい」という単純なものではありません。

金融機関の承諾や返済状況などが関係しますので、通常の不動産売却とは分けて考える必要があります。

まだ売ると決めていなくても確認して大丈夫です

ここがとても大切なポイントです。

住宅ローン残高と家の価格を確認することは、 「売却を決断すること」ではありません。

例えば、

住み替えを検討している
毎月の住宅ローン負担を見直したい
今売ったらローンがいくら残るのか知りたい
将来売却する可能性がある
家の現在価値を知っておきたい

といった段階でも、数字を確認しておくことには意味があります。

むしろ、売却を急いでから調べるのではなく、 まだ選択肢がある段階で現在の状況を把握しておく ことをおすすめします。

住宅ローンが残っている家の売却で大切なこと

住宅ローン返済中の家を売却するときは、まず、

①住宅ローン残高
②現在の不動産の想定売却価格

この2つを確認してみましょう。

そこから、

売却代金で住宅ローンを完済できそうなのか
売却費用を含めても問題ないのか
自己資金が必要になりそうなのか
住み替えを含めてどのような方法が合っているのか

を整理していきます。

住宅ローンが残っているからといって、最初から「売れない」と考える必要はありません。

まずは現在の状況を数字で確認して、そこから売却するかどうかを考えることが大切です。

まずは「今の家の価格」を確認してみませんか？

スタウトハウスでは、 不動産の無料AI査定を行っています。

「まだ売却するか決めていない」
「住宅ローンが残っているけれど売れるか知りたい」
「ローン残高と家の価格を一度比較してみたい」

という段階でも大丈夫です。

売ることを前提にするのではなく、まずは 「今、自分の家はいくらくらいなのか？」 を知るところから始めてみてください。

住宅ローンが残っている不動産の売却についても、お気軽にご相談ください。

※住宅ローンの返済条件や抵当権の取扱いは金融機関・契約内容等によって異なります。具体的な売却を進める際は、借入先金融機関や司法書士等への確認が必要となる場合があります。

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