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「自宅を売ろうかな」「相続した実家をどうしよう」「住み替えを考え始めた」
不動産の売却を考え始めても、最初に何をすればよいのか分からない方は少なくありません。
不動産は大きな資産です。そのため、何となく不動産会社へ相談して、そのまま売却を進めるのではなく、まずは現在の状況を整理することが大切です。
今回は、不動産を売りたいと思ったときに、最初に確認したいことを分かりやすくご紹介します。
まずは「なぜ売りたいのか」を整理する
不動産売却では、売却理由によって適した進め方が変わります。
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- 住み替えをしたい
- 住宅ローンの負担を減らしたい
- 相続した実家を整理したい
- 空き家の管理が大変になった
- まとまった資金が必要になった
- 離婚や家族構成の変化があった
例えば、住み替えの場合は、新居の購入時期と売却時期を調整する必要があります。
相続した不動産の場合は、名義変更や相続人同士の話し合いが必要になることもあります。
売却理由を整理することで、「できるだけ高く売りたいのか」「多少価格が下がっても早く売りたいのか」といった優先順位も見えやすくなります。
いつまでに売りたいのかを考える
不動産は、売り出してすぐに買主が見つかるとは限りません。
通常の仲介売却では、広告を出し、購入希望者を探し、内見や条件交渉を行います。そのため、売却が完了するまでには一定の期間が必要です。
売却期限に余裕がある場合は、価格を調整しながらじっくり買主を探せます。
一方、相続税の支払い、住宅ローンの返済、転居などの事情で期限が決まっている場合は、早めに売却方法を検討する必要があります。
明確な期限が決まっていなくても、「半年以内」「1年以内」など、大まかな希望時期を考えておきましょう。
不動産の名義を確認する
不動産を売却できるのは、原則として登記上の所有者です。
まずは、法務局で取得できる登記事項証明書などを確認し、現在の名義人を把握しましょう。
特に相続した不動産では、亡くなった方の名義のままになっていることがあります。その場合は、売却前に相続登記（不動産の名義を相続人へ変更する手続き）が必要です。
共有名義の不動産では、原則として共有者全員の同意が必要になります。
「自分の家だから自由に売れる」と思っていても、名義や権利関係によっては、すぐに売却できないことがあります。
住宅ローンの残高を確認する
住宅ローンが残っている不動産を売る場合は、売却代金などでローンを完済し、抵当権（住宅ローンの担保として設定された権利）を抹消する必要があります。
売却価格よりも住宅ローン残高のほうが多い場合は、自己資金を用意しなければ売却できない可能性があります。
金融機関の返済予定表や残高証明書などを確認し、現在のローン残高を把握しておきましょう。
現在の不動産価値を調べる
売却を決める前に、まずは所有している不動産が現在どのくらいの価値なのかを把握することが重要です。
ただし、インターネット上に掲載されている売出価格だけを見ても、正確な相場は分かりません。
売出価格は、売主の希望を含んだ価格です。実際に売買された成約価格とは異なることがあります。
査定を受ける際は、単に金額だけを見るのではなく、次の点も確認しましょう。
- どのような根拠で査定しているか
- 周辺の成約事例があるか
- 土地や建物の状態が考慮されているか
- 売却にかかる期間の見込み
- 想定される費用や手取り額
売ると決める前に相談しても大丈夫です
不動産会社へ相談すると、「すぐに売却を勧められるのではないか」と不安に感じる方もいると思います。
しかし、本来の査定や相談は、売ることを決めるためだけのものではありません。
現在の価値を知り、売る場合と持ち続ける場合を比較するための判断材料として利用できます。
査定を受けた結果、「今は売らない」という結論になることもあります。
大切なのは、不動産会社の都合ではなく、ご自身やご家族の状況に合った選択をすることです。
まとめ
不動産を売りたいと思ったら、まずは次の項目を確認しましょう。
- 売却を考えた理由
- 希望する売却時期
- 不動産の名義
- 住宅ローンの残高
- 現在の不動産価値
最初から売却を決断する必要はありません。
まずは現状を整理し、売却した場合にいくらで売れそうなのか、どのくらい手元に残るのかを確認することから始めてみましょう。
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